Каковы налоговые риски в случае, если ООО на УСН продает недвижимость физическому лицу?

Comments

• Добрый день.
  Поскольку это сделка между взаимосвязанными лицами, цена её обязательно должна быть рыночной. Вам нужно привлечь независимого оценщика, который официально подтвердит, что рыночная цена этого помещения действительно вдвое ниже его кадастровой стоимости. А вот если по результатам независимой оценки рыночная цена окажется выше, то условия сделки лучше бы изменить.
• Спасибо. Оценщики при оценке будут скорее всего использовать сравнительный подход, то есть подберут аналоги, я просмотрела несколько объявлений и цена на этот объект недвижимости колеблется в пределах от 300000 до 450000. Цены, равной кадастровой, не предлагает никто.
• Да, разница (и даже значительная) между рыночной и кадастровой стоимостью вполне возможна. И ваша задача - подтвердить, что в вашей сделке именно рыночная цена.
• Допустим, мы проигнорируем все предостережения и укажем в договоре цену ниже рыночной. Что нам грозит? Налоговая примет кадастровую за рыночную и доначислит нам налог УСН с получившейся разницы между ценой договора и кадастровой стоимости? А физлицу, которое приобрело объект недвижимости, что грозит?
• При продаже помещения юридическим лицом кадастровая стоимость во внимание не принимается. Налоговикам нужно будет доказать, что ваша цена ниже рыночной и только в этом случае можно будет обоснованно доначислить налоги.  И посмотрите еще письмо Минфина 18.10.2012 № 03-01-18/8-145.
  

  Цитата: доначислит нам налог УСН с получившейся разницы

  Да.
  

  Цитата: А физлицу, которое приобрело объект недвижимости, что грозит?

  Начисление НДФЛ по п. 1 ст. 211 НК РФ.
• Спасибо. А если мы укажем цену в договоре, такую, по которой продаются эти объекты, но не будем привлекать оценщиков? Я понимаю, что мы при сделке с взаимозависимым лицом, должны продавать по рыночной цене. Предположительно, рыночная цена нами будет установлена, но не подтверждена отчётом об оценке. Мы снова рискуем?
• Цитата: Предположительно, рыночная цена нами будет установлена, но не подтверждена отчётом об оценке. Мы снова рискуем?

  Риск здесь в том, что когда налоговики заинтересуются этой сделкой и сами рассчитают рыночную цену, которая (вовсе не исключено) будет отличаться от вашей, то вам абсолютно нечего будет противопоставить им в качестве аргументированного возражения.
• Спасибо. Вывод: так как сделка с взаимозависимым лицом, то в договоре должна быть указана рыночная цена, подтвержденная отчётом об оценке. В противном случае, если налоговая установит, что цена ниже рыночной, нам доначислят налог УСН, а физлицу начислят НДФЛ. Рыночную цену налоговая будет определять , заказав независимую оценку?
• Здравствуйте!
  
  Чтобы налоговики могли доначислить налог УСН, взаимозависимости маловато, сделка должна относиться к контролируемым.
  В данном случае, судя по цене объекта, сделка к контролируемым не относится. Кроме того, под контроль, насколько помнится, подпадают всего 4 налога, и УСН среди них нет.
  А вот НДФЛ есть (это намек на физлицо), но сумма сделки маловата... Если других сделок между ООО и этим физлицом в течение года не было, сделка неконтролируемая.
• Спасибо.
• Хельга-бух, Вы, вероятно, не прочли письмо Минфина 18.10.2012 № 03-01-18/8-145, о котором я упоминала выше.
• Нет, я читаю. 10 абзац очень тщательно.